五常市2023年老旧小区改造工作实施方案

按照市政府工作部署，为高质量、高标准推进我市老旧

小区改造工作，科学组织、有序实施改造项目，制订本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，坚持业主自愿、市级统筹实施的原则，按照决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的思路，全面实施我市老旧小区改造，维修房屋本体和庭院配套设施，增建社区综合服务设施，强化后续物业管理，推进智慧社区建设，全面完成2023年老旧小区改造任务，健全完善房屋使用功能，切实改善群众居住环境，有效提升社会治理能力，满足人民群众对美好生活的向往。

二、工作目标

2023年，全面完成10个小区，13栋楼，727户，总建筑面积6.72万平方米适修老旧小区改造。

三、资金安排

通过国家政策性资金扶持、市级投入、居民适当分担等方式，多渠道筹措改造资金。在全力争取国家政策性资金补助的基础上，其余资金采取，对有收益的项目，以市场化运作为主，优先利用PPP模式进行项目运作；采取PPP模式有困难的，再考虑“专项债券+市场化融资”，用好用活专项债券做项目资本金政策；无法采取以上方式的，再考虑全部使用专项债券；确实无收益的项目，使用一般债券支持。同时，积极鼓励业主出资，自行分担室内管线更新、自用门窗更换、加装电梯等费用；引导水、电、气、热、通信等专营单位分担部分改造资金。

四、改造内容

结合我市老旧小区实际情况，按照应改尽改的原则，确定我市老旧小区改造内容共分为主体和配套两大项，具体包括屋面防水，外墙保温、粉刷，内墙粉刷、更换单元门、照明工程、楼梯间窗，污水、雨水、供水、供热管线改造，完善防雷设施工程、小区沥青路面、大门、监控系统，清掏维修化粪池等。

五、组织机构及责任分工

为加强组织领导，统筹推进我市老旧小区改造工作，成立五常市老旧小区改造工作领导小组，组长由市委副书记、市长杨健同志担任，副组长由市委常委、常务副市长刘亮，副市长、公安局长董琳担任。领导小组下设指挥部，市委常委、常务副市长刘亮同志兼任总指挥，成员由市住建局、市发改局、市自然资源局、市财政局、市公安局、市司法局、市信访局、市城管局、市生态环境局、市消防救援大队、五常镇人民政府组成。指挥部负责全市老旧小区改造工作的项目谋划、任务制定、督办检查、规划设计、制定相关配套政策、资金筹集、工程招标、质量监管等工作。指挥部内设综合协调组、计划财务组、工程推进及技术指导组、社会稳定组、拆违推进组、建管交接组共6个工作组，人员由市直各相关部门、五常镇政府抽调组成，实行脱产管理，承担各项具体工作。

（一）各组具体职责

1、综合协调组

负责统筹全市老旧小区改造工作，制定老旧小区改造方案，明确改造内容、改造标准，协调解决推进过程中遇到的问题。（牵头单位：市住建局。配合单位：市直各相关部门）

2、计划财务组

负责相关资金的争取、拨付和使用监管。（牵头单位：市财政局。配合单位：市发改局、市住建局）

3、工程推进及技术指导组

负责施工企业招标，安排工程工期节点，工程施工组织及技术指导、质量监督、竣工验收等工作。（牵头单位：市住建局。配合单位：市财政局、市自然资源局、市生态环境局、市消防救援大队）

4、社会稳定组

负责处理老旧小区改造工程中引发的各类纠纷及信访问题。（牵头单位：五常镇人民政府。配合单位：市住建局、市信访局、市公安局、市司法局）

5、拆违推进组

负责对改造范围内违章建筑、城市疮疤依法进行处理。（牵头单位：市城管局。配合单位：市直各相关部门）

6、建管交接组

负责工程竣工验收后，组织施工企业与社区开展建管交接，由社区负责改造后的老旧小区物业的日常监督，对暂无物业管理的小区由社区暂为代管，并组织小区业主委员会（或物业管理委员会）选聘物业服务企业。（牵头单位：五常镇人民政府。配合单位：市住建局）

（二）各部门具体职责

1、市住建局：牵头全市城镇老旧小区改造工作，负责会同市发改局、市财政局积极向国家争取政策和资金支持;督促指导开展城镇老旧小区调查摸底，编制“十四五”改造规划和年度改造计划;负责全市城镇老旧小区改造相关政策制定、综合协调、督促指导等工作;制定城镇老旧小区改造工作导则、技术导则、设计导则、质量安全手册等相关规程、标准;对改造中涉及历史文化街区、历史建筑的保护、利用进行业务指导;负责简化优化全市城镇老旧小区改造中涉及人防设施改造等指导工作;负责管理的住宅专项维修资金履行相关程序后，用于老旧小区改造;统筹协调各相关部门政策、资金、技术等，合力推进城镇老旧小区改造。

2、市发改局：负责全市城镇老旧小区改造项目中央预算内投资计划申报，中央预算内投资分配和绩效管理、地方政府专项债券项目申报等工作。

3、市财政局：积极争取中央城镇老旧小区改造专项资金，对专项资金的使用管理情况进行监督。配合有关部门做好税费减免政策落实和指导工作。

4、市自然资源局：负责研究制定全市城镇老旧小区改造中用地、规划及不动产登记相关政策，简化优化全市城镇老旧小区改造中用地许可、规划许可及不动产登记流程，对市政配套基础设施、公共服务设施改造建设指导等工作。

5、市委宣传部：负责做好全市城镇老旧小区改造政策宣传指导工作，涉及的文明城市创建测评有关工作。

6、市教育局：负责全市城镇老旧小区中幼儿园改造建设指导工作。

7、市民政局：负责全市城镇老旧小区内的居家社区养老(助餐)设施改造、社区综合服务设施改造、适老化设施改造建设指导工作。做好困难群众因个人出资参与老旧小区改造导致基本生活出现困难的救助工作。利用中央和地方扶持政策，支持老旧小区的居家社区养老服务设施建设改造，并督促各地做好监督管理。

8、国网五常电力公司：负责全市城镇老旧小区供电设施设备改造、电力架空线规整(入地)改造等指导工作。统筹所属产权电力设施设备更新改造资金、计划与老旧小区改造同步实施;积极参与项目内非所属产权电力设施设备更新改造。

9、移动公司、电信公司、联通公司：负责全市城镇老旧小区通信设施设备改造、通信架空线规整(入地)改造等指导工作。统筹通信设施设备更新改造资金、计划与老旧小区改造同步实施。

10、市文旅局：负责全市城镇老旧小区体育健身、文化休闲设施改造建设指导工作。统筹利用各类资金支持老旧小区因地制宜配建健身路径、多功能运动场等体育设施，并督促指导各地做好相关实施工作。

11、市税务局：负责做好全市城镇老旧小区改造的税收政策宣传并监督指导政策落实。

12、市生态环境局：负责优化全市城镇老旧小区改造中环评审批流程。

13、市公安局：负责全市城镇老旧小区智慧安防设施改造建设指导工作。

14、市商务局：负责全市城镇老旧小区便利店、家政服务设施等改造建设指导工作。

15、市应急管理局：负责推动全市城镇老旧小区改造中应急避难设施建设指导工作。

16、市卫健局：负责全市城镇老旧小区改造中社区医疗服务、托育服务设施改造建设指导工作。

17、市退役军人事务局：负责全市城镇老旧小区改造中移交政府安置的军队离退休干部住宅小区改造协调、指导工作。

18、市消防救援大队：负责全市城镇老旧小区改造中市政消防设施、消防设施设备改造或增设、消防通道畅通、消防通道划线等指导工作。

19、市市场监管局：负责对全市城镇老旧小区改造中电梯使用单位委托开展的电梯安全风险评估工作的指导，配合做好电梯加装及大修、改造、更新的技术服务工作。

20、市残联：负责制定全市城镇老旧小区改造中涉及残疾人户个人出资参与的相关补助政策，改造项目中符合家庭无障碍改造条件的残疾人户进行无障碍改造的相关补助支持政策，并监督指导执行。

21、市邮政管理局：负责全市城镇老旧小区智能快件箱(智能信包箱)、邮政快递末端综合服务站改造建设指导工作。

22、市融媒体中心：负责全市城镇老旧小区有线电视网络入户、涉及广电架空线规整(入地)改造指导工作。

23、人民银行：负责全市城镇老旧小区改造金融政策指导工作。

24、农发银行：负责全市城镇老旧小区改造政策性贷款指导工作。

25、五常镇：负责待改造项目情况摸底、居民发动、居民改造意愿、改造内容等调查；负责推选改造项目居民代表；负责组织居民落实出资责任，会同相关部门通过入户等方式收取居民出资部分款项；负责组织居民签订改造协议和配合改造承诺书；配合相关部门开展改造项目谋划、评估、方案设计及设计方案的居民意见征询；会同相关部门根据实际调整或重新划定物业管理区域；负责推动成立业主大会，选举产生业主委员会或组建物业管理委员会，指导居民确定改造后物业管理模式；配合住宅专项维修资金管理部门，组织居民补交、使用维修资金；负责具体实施或聘请第三方实施改造后居民满意度调查；全程参与项目改造工作。

六、工作任务及时间安排

(一)前期准备阶段(2023年2月--5月)

由市住建局牵头完成改造项目可行性研究报告编制、评审、批复，项目立项，初步设计编制、评审、批复工作；由市财政局牵头完成全过程咨询、工程总承包服务招标工作；由五常镇有改造任务的各社区完成待改造老旧小区内违章建筑及城市疮疤建筑排查工作，完成待改造老旧小区业主委员会(物业管理委员会)组建，全程参与监督改造施工的业主代表(每个小区2至5人)选举工作，会同相关部门落实居民出资(每平方米建筑面积收取20元，一次性交齐)、收取前的准备工作。由市城管局完成五常镇移交的违法违章建筑认定及拆除工作。

(二)组织施工阶段(2023年6月--10月)

由市住建局组织各中标企业进场，完成与各小区业主代表、各社区工作人员对接；由中标全过程工程咨询服务企业精细组织施工；市住建局建筑材料质量检测部门、建筑工程质量监督部门强化工程监管；由各社区逐户收取改造资金，并密切关注业主动态，第一时间调处施工引发的纠纷；由市财政局严格按照施工合同约定，按相应规定及时拨付工程款。利用不超过5个月时间，按标准、高质量完成老旧小区改造施工。

(三)竣工验收及建管交接阶段(2023年10月--12月)

工程完工后，由市住建局组织参建各方、各社区、各小区业主代表共同参与项目竣工联合验收。对不涉及规划调整、消防验收的改造项目，精简备案手续，由施工单位签署工程质量保修书、提交改造项目工程竣工验收备案表、验收报告即可办理竣工验收备案。工程竣工验收后，在业主代表监督下，组织施工企业与社区开展建管交接，由各社区按照国家、省、市关于老旧小区改造完成后分类施策推动物业服务管理承接的要求，指导居民协商确定改造后的物业管理模式，鼓

励各参改小区选择物业服务企业，并可合法提前介入，全程参与老旧小区改造，依法承接后续物业服务管理工作。

七、保障措施

（一）提高政治站位，全面加强组织领导。老旧小区改造是市委、市政府全面贯彻落实党的十九届四中全会精神，加强普惠性、基础性、兜底性民生项目建设，完善社会治理体系的重大举措。市直各相关部门、五常镇人民政府要高度重视，摆上重要日程，主要领导要亲自负责，抽调精干力量参与指挥部工作。指挥部和各工作组要建立工程例会、施工进度督导、重大事项联席决策、质量安全抽查联评等系列工

作制度，加强协作，合力攻坚，确保按时优质完成各项任务。

（二）创新工作方法，大幅提升工作效能。要坚持以群众满意为根本目标，打破固有思维，在坚守房屋结构安全、消防安全等相关安全底线的基础上，推行正面清单制度，对项目立项、招投标、增建设施所需前期手续等环节，建立工作标准，简化工作流程，压缩办理时限；对改造工作中遇到的问题和矛盾，积极利用联席会议、联合审查、专家论证等方式帮助协调解决，各相关单位要“敢于担当、有所作为”为改造工作顺利推进创造良好条件。

（三）积极宣传发动，坚持以业主为主体推进改造工作。充分发挥各类新闻媒体宣传动员作用，广泛宣传老旧小区改造工作的重要意义，并依托社区搭建沟通议事平台，发动广大业主就后续长效管理等事宜提出合理建议，构建“横向到底、纵向到边、协商共治”的社会治理新格局。

（四）强化监督检查，严格按要求实施改造建设。牢固树立“全市一盘棋”思想，按照统一规划方案执行，统一技术标准施工，统一材料标准采购，统一工作流程验收。指挥部要定期开展督办检查，严把工程质量关，确保改造后的小区“用得住、用得好”，将民生实事真正落实办好。

（五）建立长效机制，切实巩固改造成果。以老旧小区改造为契机，合理调整物业管理区域，制定统一管理标准和收费标准，由社区组织推进改造后的老旧小区物业相关工作，提高服务质量。真正建立起服务优质、管理到位、良性运行的长效管理机制，巩固改造成果，为下步社会化、市场化运营服务奠定坚实基础。